Hypotheekvormen: welke is geschikt voor mij?

Wanneer je een hypotheek afsluit, kun je kiezen uit verschillende hypotheekvormen. De bekendste zijn de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Verder is er onder andere de spaarhypotheek. Welke hypotheekvormen zijn er precies en wat houden die hypotheekvormen in? En hoe weet je wat bij jou past?

In het kort: een hypotheek, hoe werkt dat?

Voordat we ingaan op welke hypotheekvormen er zijn, is het goed om te weten wat een hypotheek nu eigenlijk is. Simpel gezegd betekent een hypotheek dat je geld leent bij een geldverstrekker om een huis te kopen. Het huis dient hierbij als onderpand voor de lening.

In de meeste gevallen verwacht een geldverstrekker twee dingen van jou: dat je iedere maand een deel van het geleende bedrag terugbetaalt (aflossing) en dat je een vergoeding betaalt voor het beschikbaar stellen van het geld (rente). De hoogte van de rente en aflossing hangt af van de hypotheekvorm die je kiest.

Hypotheekrenteaftrek

Een van de verschillen tussen de diverse hypotheekvormen zit hem in de hypotheekrenteaftrek. Bij de ene hypotheekvorm kun je meer van deze aftrek profiteren dan bij de andere hypotheekvorm. Bij sommige hypotheekvormen heb je er zelfs helemaal geen recht op.

Hypotheekrenteaftrek houdt in dat je de rente die je betaalt over de lening in veel gevallen mag aftrekken van je bruto inkomen. Over dit deel van je inkomen betaal je dan geen inkomstenbelasting. Zo krijg je een deel van de betaalde rente terug. Wel moet je aan een aantal voorwaarden voldoen om hiervoor in aanmerking te komen:

• De rente die je wilt aftrekken, is bedoeld voor een hypotheek die je gebruikt voor de aankoop, de verbetering of het onderhoud van een woning. Deze woning moet geregistreerd staan als jouw      hoofdverblijf. Rente voor een hypotheekschuld die bedoeld is voor een tweede woning is niet aftrekbaar.
• Je kunt de hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekken.
• Als je je woning verkoopt en binnen drie jaar een nieuwe woning gaat kopen, dan moet je de vrijgekomen overwaarde gebruiken voor het aanschaffen van de nieuwe woning. Als je ervoor kiest om dit niet te doen, dan is er geen hypotheekrenteaftrek mogelijk over het bedrag van de overwaarde. Dit heet de “bijleenregeling”.

Goed om te weten is dat de hypotheekrente steeds meer wordt beperkt. Het percentage dat je maximaal mag aftrekken, wordt steeds verder verlaagd. In 2024 staat dit percentage op 36,97%. 

Meest gekozen hypotheekvormen

Hoeveel rente je mag aftrekken, hangt onder meer af van de hypotheekvorm die je kiest. Zoals gezegd, bestaan er verschillende hypotheekvormen, die vooral van elkaar verschillen in de manier waarop je de hypotheek aflost. In de loop der tijd zijn er veel hypotheekvormen voorbijgekomen, waaronder beleggingshypotheken, spaarhypotheken en aflossingsvrije hypotheken.

Als je als nieuwe huiseigenaren in aanmerking wilt komen voor hypotheekrenteaftrek, kun je sinds 2013 nog maar uit twee hypotheekvormen kiezen: de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Dit zijn dan ook de meest gekozen hypotheekvormen.

Ook is er tegenwoordig ook een speciale startershypotheek die je mag aflossen in 40 jaar in plaats van 30 jaar. Deze startershypotheek is bij enkele hypotheekverstrekkers te verkrijgen. Bij deze lening is wel maar 30 jaar hypotheekrenteaftrek mogelijk. Aangezien deze hypotheekvorm nog nieuw is, kan het ingewikkeld zijn om deze goed te regelen. Laat je daarom goed adviseren door een hypotheekadviseur, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Lineaire hypotheek

Een lineaire hypotheek is een veel gekozen hypotheekvorm waarbij je elke maand een vast bedrag aan aflossing betaalt. De hoogte van de aflossing wordt berekend aan de hand van de schuld en de looptijd van de lening. Omdat je hypotheekschuld elke maand lager wordt, wordt ook je rentebedrag iedere maand iets lager. Daardoor nemen je maandlasten gedurende de looptijd af.

Kenmerken van deze hypotheekvorm:

• Je betaalt een vast maandbedrag aan aflossing.
• Het rentebedrag daalt per maand.
• Je maandlasten dalen en zijn dus het hoogst aan het begin.
• Je hebt de zekerheid dat je de hypotheek volledig aflost.

Annuïteitenhypotheek

Een annuïteitenhypotheek is een hypotheekvorm waarbij je iedere maand exact hetzelfde bedrag betaalt, ook wel de annuïteit genoemd. Dit bedrag is de som van een bedrag aan aflossing en rente. Wel verandert de samenstelling van dit totale bedrag gedurende de looptijd van de hypotheek. In het begin betaal je veel rente en los je een laag bedrag af. Naarmate de looptijd vordert, ga je steeds minder rente betalen en los je een steeds hoger bedrag af.

Door het hoge renteaandeel aan het begin van de looptijd profiteer je maximaal van de hypotheekrenteaftrek.

Kenmerken van deze hypotheekvorm:

• De maandelijkse aflossing stijgt tijdens de looptijd.
• De rente daalt tijdens de looptijd.
• De netto maandlasten stijgen tijdens de looptijd (je ontvangt steeds minder hypotheekrenteaftrek).
• Je hebt de zekerheid dat je de hypotheek volledig aflost.

Extra aflossen op jouw hypotheek

Bij iedere hypotheekvorm kun je er ook voor kiezen om extra af te lossen op je hypotheek. Hierbij moet je wel opletten dat je aan de voorwaarden van de geldverstrekker voldoet. Zo mag je vaak maar tot een bepaald bedrag boetevrij aflossen; boven dat bedrag betaal je een boete.

Ook brengt extra aflossen op je hypotheek voor- en nadelen met zich mee.

De voordelen van extra aflossen zijn:

• Je betaalt je hypotheekschuld sneller af.
• Je verlaagt daarmee je bruto maandlasten.
• Doordat je aflost, loopt de geldverstrekker minder risico dat hij het geld niet terugkrijgt. Daardoor kun je je renteopslag verlagen.
• De kans is kleiner dat er bij het verkopen van de woning een restschuld overblijft.

De nadelen van extra aflossen zijn:

• Het lagere rentebedrag betekent ook dat je minder hypotheekrente kunt aftrekken.
• De overwaarde van je woning kan toenemen, wat effect kan hebben op de bijleenregeling bij het kopen van een nieuwe woning. Je bent dan verplicht om het afgeloste geld in je volgende woning te steken als je de volledige hypotheekrenteaftrek wilt behouden.
• Extra aflossen kan invloed hebben op de zorg- en kindertoeslagen die je ontvangt.
• Je hebt kans dat je een boeterente moet betalen. Kijk daarom goed naar het bedrag dat je bij jouw geldverstrekker maximaal mag aflossen per jaar.

Wil je weten of extra aflossen op je hypotheek voor jou voordelig kan zijn? Ga dan met een hypotheekadviseur in gesprek voor persoonlijk advies.

Welke hypotheekvorm past bij mij?

Welke hypotheekvorm kun jij het beste kiezen? Dat hangt af van een aantal factoren.

Voor iedereen die wil profiteren van hypotheekrenteaftrek zijn de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek interessant. Welke het meest interessant is, hangt met name af van je huidige en verwachte toekomstige financiële situatie.

Een annuïteitenhypotheek is in veel situaties gunstig voor mensen die nog niet heel veel verdienen, maar verwachten in de toekomst meer te gaan verdienen. De netto maandlasten zijn namelijk in het begin laag en lopen gedurende de looptijd op. De maandlasten groeien dus naar verwachting met je inkomen mee.

Een lineaire hypotheek is vooral interessant voor mensen die weinig risico willen lopen en zo snel mogelijk van de hoge hypotheeklasten af willen zijn. De maandlasten zijn namelijk bij aanvang van de hypotheek hoog, maar gedurende de looptijd houd je steeds meer geld over voor andere zaken. Deze aflossingsvorm is ook interessant voor mensen die een inkomensdaling verwachten in de nabije toekomst, bijvoorbeeld mensen die verwachten minder te gaan werken of die met pensioen gaan.

Een andere optie is een combinatie van de lineaire- en de annuïteitenhypotheek. Daarbij los je het ene deel van je hypotheek annuïtair af en het andere deel lineair. De verdeling tussen lineair en annuïtair kun je met een hypotheekadviseur afstemmen op jouw wensen en toekomstverwachtingen.

Een combinatiehypotheek afsluiten kan ingewikkeld zijn, maar een van onze hypotheekadviseurs helpt je hier graag bij. Op HypotheekAdvies.nl kun je hypotheekadviseurs vergelijken en zo de adviseur vinden die bij jou past.

Welke hypotheekvormen zijn er verder?

Sinds de gewijzigde regelgeving voor de hypotheekrenteaftrek zijn veel andere hypotheekvormen voor nieuwe huiseigenaren niet meer verkrijgbaar. Hierdoor blijft de keuze voor een nieuwe hypotheek vaak beperkt tot de lineaire en annuïteitenhypotheek.

Wat wél mogelijk is, is om voor een deels aflossingsvrije hypotheek te kiezen. Dit kan vaak voor een bedrag van maximaal 50% van je woningwaarde. De rente over dit hypotheekdeel is dan niet aftrekbaar. Wel profiteer je van lage maandlasten, omdat je niet verplicht bent om maandelijks af te lossen.

Heb jij een bestaande hypotheek? Dan kun je je oude hypotheek onder bepaalde voorwaarden voortzetten met de oude belastingregels. Je valt dan onder het overgangsrecht. Een hypotheekadviseur kan je mogelijkheden daarvoor in kaart brengen. 

Gebruikmaken van het overgangsrecht

Hoe het zit met het overgangsrecht, leggen we je kort uit. Sinds 1 januari 2013 is de regelgeving rondom de hypotheekrenteaftrek veranderd. Wanneer je vóór deze datum al een eigenwoningschuld had, val je (onder bepaalde voorwaarden) onder het overgangsrecht. 

Je kunt van dit recht gebruikmaken als je een eigenwoningschuld hebt die op 31 december 2012 bekend was. Het bedrag van de schuld op dat moment is ook het bedrag dat onder het overgangsrecht valt. Er is sprake van een eigenwoningschuld vóór 1 januari 2013 als je aan de volgende voorwaarden voldoet:

• Je hebt op 31 december 2012 een woning in bezit als hoofdverblijf waarop een hypotheek rust.
• Of je hebt je woning in 2012 verkocht en hebt in 2013 een nieuwe woning gekocht waarvoor je een schuld bent aangegaan.
• Of je hebt in 2012 een woning gekocht en bent daarbij een onherroepelijke schriftelijke koopovereenkomst aangegaan.
• Of je bent in 2012 een onherroepelijke en schriftelijke overeenkomst aangegaan voor een verbouwing. De schuld die hiervoor is aangegaan, valt onder het overgangsrecht.

Wanneer je een gedeelte van deze schuld aflost, behoud je alsnog het overgangsrecht over het bedrag van deze aflossing. Voorwaarde daarvoor is dat je uiterlijk in het daarop volgende jaar een nieuwe eigenwoningschuld aangaat. Als je gaat verhuizen en een nieuwe hypotheek aangaat, gelden de oude regels voor de bestaande hypotheekschuld.

Heb je een hogere hypotheek nodig om het nieuwe huis te kopen? Dan valt het bedrag dat je extra moet lenen aan hypotheek onder de nieuwe regeling en dus onder de nieuwe hypotheekregels.

Laat je adviseren

Wil je weten welke hypotheekvorm het beste bij jou past? Een hypotheekadviseur kan je helpen bij de keuze voor een hypotheekvorm. Ook als je vragen hebt over extra aflossen, het veranderen van je renteopslag en de regels voor het overgangsrecht, kan een hypotheekadviseur jou adviseren.

Op HypotheekAdvies.nl vind je snel en eenvoudig een hypotheekadviseur bij jou in de buurt. Maak direct een afspraak voor een vrijblijvend en gratis kennismakingsgesprek.